Управление Росреестра по Республике Адыгея продолжает консультировать граждан по вопросам приобретения жилья, одним из которых является долевое строительство. Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, машино-место, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, застройщик может заключать договор с дольщиком не ранее, чем он зарегистрирует свои права на земельный участок и получит разрешение на строительство. Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию, включающую в себя информацию о застройщике и проекте строительства, обеспечивая тем самым публичный доступ к ней. При этом существенными условиями, которые должны быть указаны в договоре участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) являются: Объект долевого строительства, который подлежит передаче участнику долевого строительства и должен быть определен в проектной документации. Срок передачи объекта участнику долевого строительства (должен быть единым для всех участников долевого строительства). В случае нарушения указанного срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства предложение об изменении договора. Изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. При этом необходимо иметь в виду, что заключение соглашения об изменении ДДУ в части срока передачи объекта является правом, а не обязанностью дольщика. В случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Цена договора, порядок и сроки ее уплаты участником долевого строительства. Следует учитывать, что стоимость объекта может меняться после заключения договора только при условии, что такая возможность предусмотрена в договоре. В случае нарушения срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Гарантийный срок на объект долевого строительства (но не менее 5 лет). Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В минувшем году Адыгея названа в числе регионов-лидеров, которые продемонстрировали наибольшую динамику улучшения инвестиционного климата. В результате проделанной работы в данном направлении Республика Адыгея поднялась в рейтинге на 26 позиций. Одним из примеров по внедрению целевых моделей упрощения процедур ведения бизнеса стала работа в этом направлении Управления Росреестра по Республике Адыгея, которое должно было обеспечить эффективность регистрации собственности и кадастрового учета. Улучшение при получении услуг можно почувствовать на всех стадиях. Функции по приему и выдаче документов практически полностью переданы в МФЦ. Услуги доступны в 51 офисе многофункционального центра и 129 его территориальных обособленных структурных подразделениях. Мало какое ведомство может позволить себе работу стольких окон, и это очень удобно для жителей республики. Другое важное направление - организация межведомственного электронного взаимодействия при предоставлении сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это значит, что гражданам и предпринимателям не нужно больше самим предоставлять эти выписки. Они также избавлены от необходимости подавать в Росреестр документы из других органов - госрегистраторы запрашивают их по межведомственным каналам. Зарегистрировать право собственности в республике сегодня можно в минимальные сроки - за один-два рабочих дня, если подать заявление и документы через портал Росреестра. Такая возможность предоставляется далеко не во всех регионах страны. Короткие сроки обеспечивают быстрый расчет по сделкам и дают уверенность, что контрагент по договору не обманет. Регистрация прав через МФЦ в среднем занимает пять-шесть рабочих дней (по закону - 9). Значительно снизилась и доля отказов и приостановлений при оформлении прав. Этому способствовала работа с кадастровыми инженерами и сотрудниками МФЦ, дополнительное обучение госрегистраторов. К концу минувшего года доля приостановлений по регистрации прав и государственному кадастровому учету составляла 5,4 процента, в то время как плановый показатель был на уровне 6,6 процента. Появился и целый ряд других возможностей. Например, жители республики могут теперь зарегистрировать права на недвижимость независимо от места расположения объекта в пределах Российской Федерации. Поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать права на него можно одновременно по одному заявлению. Граждане также могут подать заявление, чтобы любые сделки с принадлежащим им имуществом совершались только при их личном участии. Несомненное удобство - развитая система электронных сервисов. Владельцы "личного кабинета" имеют возможность просматривать информацию о своей недвижимости, получать уведомления об изменениях ее характеристик, наложении или снятии обременений и арестов, пользоваться услугами в электронном виде. Около двадцати электронных сервисов позволяют бесплатно просматривать в режиме онлайн информацию об объекте недвижимости: имеются ли обременения, стоит ли он на кадастровом учете, какова его кадастровая стоимость и прочее. А чтобы электронные услуги стали еще более популярными, организовано консультирование заявителей, проводятся обучающие семинары, мастер-классы, выездные мероприятия.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии обращает внимание граждан и предпринимателей, что Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" запрещает требовать у заявителя дополнительные документы, которые не предусмотрены законом. Для проведения этой процедуры необходимо предоставить в Росреестр заявление и пакет документов. С полным перечнем документов, необходимых для регистрации прав на недвижимость в зависимости от вида учетно-регистрационного действия можно ознакомиться на сайте Росреестра. Все остальные сведения, необходимые для оказания услуги, ведомство самостоятельно запрашивает в рамках межведомственного обмена. Это способствует сокращению срока оказания госуслуг, а также финансовых издержек граждан и организаций в процессе их получения. Так, в пакет документов, необходимых для регистрации прав, не входит выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При проведении правовой экспертизы Росреестр самостоятельно проверяет сведения об объекте недвижимости, на который регистрируются права, исходя из информации, содержащейся в ЕГРН на момент перехода права. Владелец недвижимости (как физическое, так и юридическое лицо) может узнать информацию о принадлежащем ему объекте недвижимости с помощью сервисов Росреестра на сайте ведомства. Наиболее удобным сервисом является "Личный кабинет правообладателя", который размещен на главной странице сайта ведомства. Так, в личном кабинете собственник может получить информацию об основных характеристиках своей недвижимости: кадастровом номере, адресе, площади, кадастровой стоимости, а также сведения о правах (дате и номере регистрации), ограничениях и обременениях прав (в случае их наличия). В "личном кабинете" владелец может также подать заявление о невозможности проведения сделок с принадлежащей ему недвижимостью без его личного участия. Для входа в "Личный кабинет правообладателя" необходима авторизация с использованием учетной записи единого портала государственных услуг Российской Федерации. Кроме того, получить справочную информацию из ЕГРН об объектах недвижимости можно с помощью бесплатного сервиса "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" на сайте Росреестра. Для юридических лиц для проведения регистрации прав не требуется также предоставлять выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Государственный регистратор прав обязан самостоятельно по системе межведомственного взаимодействия получить актуальные сведения из ЕГРЮЛ в целях обеспечения качества правовой экспертизы. Кроме того, в соответствии с законодательством, налоговые органы обязаны направлять в Росреестр сведения о внесении изменений в ЕГРЮЛ или в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

Кадастровая палата по Республике Адыгея информирует о том, что оформить документы, а также получить сведения об объектах недвижимости гораздо проще, воспользовавшись государственными услугами Росреестра в электронном виде. Заявитель получает огромное количество преимуществ, это и экономия времени и исключение влияния человеческого фактора и сокращение затрат на госпошлину. Электронные услуги предоставляются экстерриториально. Поэтому они будут полезны тем, кто по какой-то причине не может обратиться в Кадастровую палату или многофункциональный центр по месту нахождения объекта недвижимости. На сайте Росреестра реализована возможность одновременной подачи документов на регистрацию прав и кадастровый учет, получение сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Кроме того, сервисы, доступные на сайте Росреестра, позволяют получить актуальные сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости – «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», получать информацию о ходе оказания государственной услуги – «Проверка исполнения запроса (заявления)», а также проверять корректность электронной подписи и распечатать полученную в электронном виде выписку – «Проверка электронного документа». Дополнительно напоминаем, что офисы приема – выдачи документов Кадастровой палаты по Республике Адыгея осуществляют прием документов только по экстерриториальному принципу, т.е. подать документы на получение государственных услуг Росреестра можно только на объекты недвижимости, расположенные в другом регионе Российской Федерации. Подать документы на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, а также получить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости можно только в офисах многофункционального центра «Мои документы» и через портал Росреестра.

Тема кадастровой стоимости не теряет своей актуальности и широко обсуждается в кругах правообладателей, поскольку в соответствии с законодательством от нее напрямую зависит налог на имущество. Важно знать, что кадастровая стоимость – это результат массовой оценки, и на территории Республики Адыгея ее проводит не Кадастровая палата или Росреестр, а специалисты-оценщики по заказу Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям. Задача Кадастровой палаты по Республике Адыгея заключается в том, чтобы внести сведения об оценке, полученные от Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, в Единый государственный реестр недвижимости. Если объект был поставлен на кадастровый учет или были внесены изменения в сведения об объекте, то величину кадастровой стоимости определяет Кадастровая палата по Республике Адыгея, используя только установленные удельные показатели, определенные в рамках проведенной массовой оценки. Собственники недвижимого имущества ошибочно полагают, что пересмотр стоимости входит в компетенцию Кадастровой палаты по Республике Адыгея. Рассмотрением данного вопроса занимается специальная комиссия, созданная при Управлении Росреестра по Республике Адыгея. Кроме того, оспорить результаты оценки можно непосредственно в судебном порядке. Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии необходимо подать заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, которое будет рассмотрено в течение одного месяца с даты его поступления. Физическим лицам для оспаривания результатов кадастровой оценки в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Соответственно, юридическое лицо, оспаривающее кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости, в обязательном порядке обращается в комиссию до того, как подать документы в суд. Получить справку о кадастровой стоимости можно в офисах многофункциональных центров «Мои документы» или воспользовавшись электронной услугой Росреестра. На официальном Портале (https://rosreestr.ru) в разделе «Электронные услуги и сервисы» выбрать пункт «Получение сведений из ЕГРН» - «Получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» и далее перейти к заполнению пошаговой и интуитивно понятной формы запроса. Данные сведения предоставляются бесплатно всем заинтересованным гражданам при предъявлении документа, удостоверяющего личность.

В Кадастровую палату по Республике Адыгея часто обращаются граждане с вопросами о порядке выдела земельных участков в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков. Основаниями для образования земельного участка путем выдела являются: решение общего собрания участников долевой собственности и решение собственника земельной доли (долей). Порядок выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок на основании решения общего собрания участников долевой собственности следующий. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания, если таким решением утверждены проект межевания участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые участки. При соблюдении этих условий дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. Проект межевания земельных участков, подготовленный кадастровым инженером, должен быть утвержден общим собранием участников долевой собственности и содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке (участках), право общей собственности на которые сохраняется или возникает. Одновременно с решением об утверждении проекта межевания земельных участков, общее собрание утверждает перечень собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности. При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер должен ознакомить правообладателей земельных участков, органы местного самоуправления и заказчика кадастровых работ с проектом межевания до его утверждения и в случае необходимости внести в него доработки. Извещение о месте и порядке ознакомления направляется участникам долевой собственности или публикуется в СМИ, определенных субъектом Российской Федерации. Срок ознакомления с проектом межевания не может быть менее тридцати дней до дня его утверждения. Общее собрание участников долевой собственности может быть инициировано участником долевой собственности, лицами, использующими находящийся в долевой собственности участок, а также органами местного самоуправления по месту расположения участка. Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. В том случае, если решение общего собрания отсутствует, собственник земельной доли (долей) самостоятельно заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка. Теперь, что касается порядка выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок на основании решения собственника земельной доли (долей). Проект межевания, утверждаемый собственником земельной доли (долей), должен быть согласован с участниками долевой собственности на предмет размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или долей участка. Извещение о необходимости согласования проекта межевания направляется участникам долевой собственности или публикуется в СМИ. Если в течение 30-ти дней возражения не поступают, проект межевания считается согласованным. При этом кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений. Поступившие возражения должны содержать фамилию, имя, отчество лица, их выдвинувшего, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин несогласия, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающие право лица на земельную долю в исходном участке. Возражения относительно размера и месторасположения границ выделяемого в счет доли (долей) земельного участка направляются кадастровому инженеру, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка. Отметим, что в состав приложения проекта межевания, обязательно включаются все поступившие кадастровому инженеру возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли (долей) участка, а также заключение кадастрового инженера о снятии или об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого участка. В заключении кадастрового инженера о снятии возражений необходимо указать сведения о лице, предоставившем возражения, причины его несогласия и информацию о способе их устранения. Заключение о снятии возражений подписывается лицом, снявшим ранее представленные возражения, и кадастровым инженером. Подпись кадастрового инженера заверяется его печатью.